Vânzarea unui imobil grevat de ipotecă în condiţiile noului cod civil

Înstrăinarea unei locuinţe luate prin credit se poate realiza cu acordul creditorului, în acest caz al băncii, fie prin rambursare anticipată, fie prin găsirea unui client care să preia ipoteca. Ideal ar fi să aveţi banii necesari pentru a face o rambursare anticipată.

Creditul-punte, ar fi o soluţie la îndemână

În acest caz, după restituirea sumelor datorate dar şi a comisionului de rambursare anticipată, banca va dispune radierea ipotecii din cartea funciara. Radierea înseamnă pe scurt, ridicarea sarcinilor de care era legat un imobil la un anumit timp. Din acel moment, toate interdicţiile de înstrăinare, grevare sau demolare dispar, iar proprietarul poate să vândă imobilul după bunul său plac oricărei persoane.

O altă situaţie apare atunci când proprietarul imobilului achiziţionat pe credit decide să se mute într-o altă casă, dar nu are suma necesară pentru a rambursa în avans împrumutul. Cel mai comod este să opteze pentru un credit punte de la aceeaşi bancă, obţinând astfel avansul necesar achiziţiei pe credit a unei alte locuinţe. Ulterior, într-un termen stabilit de creditor, clientul are la dispoziţie o anumită perioadă de timp (de regulă un an) pentru a vinde vechea locuinţă şi pentru a rambursa împrumutul iniţial.

Tranzacţie pe credit

O altă posibilitate este aceea în care proprietarul găseşte un client dispus să achiziţioneze imobilul, fie cu bani cash, fie tot pe credit. Practic, vânzătorul se adresează băncii care l-a împrumutat şi îi cere acordul pentru instituirea unei ipoteci de rang inferior (rang 2) asupra imobilului în cauză, în favoarea băncii cumpărătorului.

În paralel, banca vânzătorului trebuie să îşi dea acordul de principiu, iar cea a cumpărătorului (fie aceeaşi cu a vânzătorului, fie oricare altă dispusă să îl finanţeze) să îl considere pe acesta eligibil. În cazul în care primeşte banii de care are nevoie, banca celui care cumpără instituie o ipoteca de rang doi asupra imobilului ce urmează să fie tranzacţionat şi virează banii instituţiei de credit a vânzătorului, pentru că aceasta să efectueze rambursarea anticipată.

“Pentru că imobilul este vândut la preţul pieţei, este foarte probabil că preţul de vânzare să fie mai mare decât suma datorată de vânzător băncii care l-a împrumutat. În acest caz, după efectuarea rambursării în avans, vânzătorul primeşte diferenţa de bani ce i se cuvine”, explica av. Coltuc Marius. Ulterior, ipoteca trecută pe numele vânzătorului este radiata şi trece pe numele cumpărătorului.

Trebuie reţinut faptul că, atât timp cât un imobil este ipotecat, acesta nu poate fi înstrăinat decât cu acordul prealabil al creditorului (instituţia de credit care a finanţat achiziţia), care poate să îl emită sau nu. „Dacă creditorul nu consimte la înstrăinare, aceasta nu se poate perfecta”, spune av. Coltuc Marius.

Costurile suplimentare ale tranzacţiei

Taxele pentru radierea ipotecii ajung la 60 de lei. De exemplu, pentru un imobil evaluat la 100.000 de euro, dacă bunul a fost dobândit cu mai puţin de trei ani în urmă, vânzătorul persoană fizică va plăti un impozit de aproximativ circa 3.150 lei. În prealabil, vânzătorul trebuie să plătească şi o taxă pentru extras de carte funciară (40 lei sau 200 lei în regim de urgenţă).

La rândul lui, cumpărătorul persoană fizică trebuie să plătească o taxă de reintabulare de 520 de lei şi un onorariu notarial plus TVA, care ajunge la aproximativ 5.000 de lei. Onorariile notariale sunt calculate în funcţie de cursul de schimb din ziua perfectării tranzacţiei.

Av. Coltuc Marius

Fondator Casa de avocatură Coltuc

www.coltuc.ro