Direct Jurnale Direct Monde
Ascultaţi


Este România într-o „bulă” imobiliară?

piata_imobiliara.jpg

Este România într-o „bulă” imobiliară?
Image source: 
pixabay.com

O prezentare recentă a economistului Iancu Guda, care este și președintele Asociației Analiștilor Financiari Bancari din România, a lansat ideea că piața imobiliară este supraîncălzită. Sau cum se spune, în termeni mai puțin riguroși, România se află într-o bulă imobiliară.

Desigur, aspectul este important. Bula imobiliară a fost una din cauzele declanșării crizei financiare mondiale din anul 2008. Criza economică a intrat și în România cu efectele pe care ni le amintim, inclusiv legate de prăbușirea pieței imobiliare. Din acest motiv, evoluția pieței imobiliare este un barometru important pentru situația în care se află o economie.

Iată care este argumentul pe care economistul Iancu Guda îl aduce pentru a demonstra supraîncălzirea prețului activelor imobiliare în România. Analistul face următorul calcul: se însumează chiria pe care o încasează un proprietar timp de 10 ani, cu o rată de ocupare a locuinței de 90%. După cum se poate vedea, gradul de ocupare luat în calcul este ridicat, dar poate fi un obiectiv realizabil.

Calculul merge mai departe: sumele încasate din chirii sunt plasate în instrumente financiare cu o clasă de risc mic, precum titluri de stat, care să aducă un randament de 3% pe an. Suma finală rezultată ajunge la un preț al investiției de 1.050 de euro pe metru pătrat. În timp ce, se spune în analiză, prețul unui imobil ajunge astăzi la 1.250 euro pe metru pătrat sau, în anumite zone și în anumite orașe, prețul poate ajunge până la 2.000 euro pe metru pătrat.

Ce demonstrează acest calcul? Un lucru simplu și clar: că, astăzi, o investiție în piața imobiliară, la prețurile actuale, nu poate fi recuperată prin închiriere într-o perioadă de 10 ani. Ceea ce poate fi o demonstrație clară că ne aflăm în mijlocul unei bule imobiliare.

Adică, altfel spus, decizia de cumpărare a unui imobil nu se mai ia pe baza unei rațiuni investiționale, ci printr-o exuberanță aproape irațională. Desigur, acestea nu sunt decât calcule seci. Piața imobiliară reacționează în anumite momente și după alte criterii decât cele strict obiective.

Nu toți specialiștii sunt de acord că ne aflăm într-o bulă imobiliară, ba chiar dimpotrivă. Unii bancheri, comparând piața din România cu cea din Cehia sau Ungaria, sunt de părere că încă piața românească este departe de evoluția dinamică din alte state europene.

Miza dezbaterii este importantă, pentru că, admițând că există o supraestimare a prețurilor pe piața imobiliară, trebuie avut în vedere că vine un moment în care prețurile se vor plafona sau chiar vor scădea. În funcție de această percepție, investitorii mai mici sau mai mari vor lua decizia de a cumpăra sau de a mai aștepta.

În același timp, există tot mai multe opinii care arată că programul „Prima casă” ar trebui regândit. Iancu Guda afirmă că 80% din creditele imobiliare sunt luate pentru achiziții de locuințe din programul „Prima casă”. Prezent la RFI, la emisiunea „Business on air”, Alexandru Petrescu, directorul general al Fondului Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderi Mici și Mijlocii, instituție care garantează creditele din program, a anunțat că anul acesta „Prima casă” va fi așezat pe alte criterii.

Specialiștii pledează pentru revenirea programului „Prima casă” la utilitatea sa inițială, aceea de a oferi posibilitatea unor categorii sociale de a avea acces la o locuință. Cât de brusc sau cât de lent se va face redefinirea programului, rămâne de văzut. Situația din piață impune o astfel de schimbare, în sensul că deja facilitățile din programul „Prima casă” pun presiune asupra pieței imobiliare.

În concluzie, consumatorii pot ține cont sau nu de argumentele privind existența unei bule imobiliare. Desigur, fiecare, însă, este liber să ia propria decizie în materie de investiții în active imobiliare.

154