Direct Jurnale Direct Monde
Ascultaţi


„Cazul Berlin” - plafonarea chiriilor - sau cum piața arată că încă este vie

deutsche_wohnen.jpg

Sediul central al companiei Deutsche Wohnen, cel mai mare proprietar de locuințe din Berlin
Image source: 
deutsche-wohnen.com

În urmă cu doi ani, piața imobiliară din Berlin era un butoi cu pulbere. Creșterea chiriilor îi determina pe o parte dintre locuitorii celui mai mare oraș german să iasă în stradă și să protesteze. Erau nemulțumiți atât studenții, cât și cetățenii. Calculele arătau, în anul 2019, că într-un deceniu, nivelul chiriilor aproape că ajunsese să se dubleze.

Dar, piața chiriilor din Berlin a fost începând cu anul 2019 un adevărat studiu de caz nu doar pentru piața imobiliară, ci și pentru economie, în general.

De ce? Pentru că soluțiile găsite pentru reglarea pieței chiriilor au pus la încercare chiar principiile economiei de piață. Chiriașii au reclamat o concentrare a unui număr mare de locuințe în proprietatea câtorva companii. Cel mai bun exemplu în acest sens era compania Deutsche Wohnen care deținea 112.000 de apartamente în Berlin. Chiriașii considerau că o concentrare a proprietăților imobiliare a fost cauza creșterii chiriilor.

Soluțiile vehiculate în timp de autorități au fost dintre cele mai diverse. A apărut mai întâi ideea exproprierilor, o variantă de forță. În toamna anului 2019, municipalitatea berlineză a plătit un miliard euro pentru cumpărarea a 6.000 de locuințe. S-a încercat o echilibrare a pieței chiriilor prin achiziția unor apartamente de către administrația locală.

La jumătatea anului 2019, s-a trecut la o măsură radicală: tarifele chiriilor pentru locuințele construite înainte de anul 2014 să fie păstrate la același nivel pentru o perioadă de cinci ani. Măsura de înghețare a chiriilor s-a aplicat începând cu anul 2020. A fost decizie controversată, pe care mulți au considerat-o împotriva economiei de piață, dar, guvernarea politică de stânga a Berlinului nu a ținut cont de critici.

Trebuie spus că prin aplicarea măsurii de plafonare a chiriilor pe piața din Berlin s-au creat două tipuri de active imobiliare: unul, cu locuințe construite înainte de anul 2014, pentru care chiria este reglementată, al doilea este reprezentat de bunuri imobiliare pentru care chiria se poate stabili și negocia liber.

Ce a urmat este demn de un caz-școală. Care, însă, nu este deloc surprinzător, în sensul că un student la o facultate de economie ar fi putut să anticipeze fără probleme evoluția pieței imobiliare din Berlin.

Astfel, în primul rând, începând cu anul 2020, investițiile în proiecte noi de construcții de locuințe au scăzut. Iar dezvoltatorii în sectorul de imobiliare anticipează că scăderea va continua și în următorii ani, pentru că încrederea investitorilor s-a redus semnificativ.

În al doilea rând, la mai bine de un an de la aplicarea măsurii de plafonare a chiriilor, o analiză realizată de Bloomberg scoate în evidență o serie de evoluții. Locuințele de pe piața reglementată au respectat plafoanele și au rămas la nivelul din 2019, dar numărul apartamentelor scoase la închiriere a scăzut. O reacție firească a unei piețe cu prețuri plafonate.

Pe cealaltă piață, nereglementată, chiriile au crescut vertiginos, mai exact cu aproape 10% într-un an, ceea ce pentru o piață imobiliară matură este foarte mult.

Este un bun exemplu. De fapt, „cazul Berlin” arată cum o problemă reală, creșterea chiriilor, este rezolvată cu mijloace greșite sau populiste. O problemă de piață, creșterea cererii în raport cu oferta, a fost rezolvată cu o soluție administrativă, adică prin plafonarea chiriilor.

Răspunsul corect ar fi fost creșterea ofertei, de exemplu, spun analiștii, prin reducerea birocrației autorizării construcțiilor și eventual prin deschiderea unor noi zone pentru investiții. Prin plafonare s-a înlocuit o criză cu alta. Este ca și cum am avea o creștere a prețului pâinii. Se plafonează prețul, dar criza se mută în altă parte, adică pe rafturile goale.

Ar putea ca morala să pară prea „de piață”, într-o economie tot mai marcată de reglementări administrative. Din când în când, însă, este bine să ne mai aducem aminte de regulile pieței.

 

Rubrica Economia Reală este realizată cu sprijinul Intercapital Invest

 
Rubrica Economia Reală din 3 martie 2021